Arrendamientos regidos por el Código Civil

• Autor: Manuel Faus y Bárbara Ariño
• Cargo del Autor: Notario

Actualización: Este tema se ha actualizado teniendo en cuenta la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, que ha entrado en vigor el 3 de septiembre de 2021.

Por el contrato de arrendamiento una parte (arrendador) se obliga a ceder el uso de una cosa a otra (arrendatario) que se compromete a pagar un precio como contraprestación (art. 1546 del Código Civil).

Ahora bien, sólo estarán sometidos a la normativa común regulada en el CC los arrendamientos que se encuentren excluidos del ámbito de aplicación de la legislación especial, y en este sentido, nos remitimos al tema específico Arrendamientos urbanos regidos por legislación especial de esta misma obra.

Contenido 1 Caracteres y naturaleza del arrendamiento 2 Obligaciones del arrendador 3 Obligaciones del arrendatario 4 Subarrendamiento 5 Efectos del incumplimiento 6 Extinción 7 Recursos adicionales 7.1 En formularios 7.2 En doctrina 8 Legislación básica 9 Legislación citada 10 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas

Caracteres y naturaleza del arrendamiento

1. Caracteres:

Las notas características del contrato de arrendamiento son:

• Es un contrato consensual, en cuanto que para su perfeccionamiento sólo se requiere el acuerdo –consentimiento- de las partes.
• Es un contrato oneroso puesto que, a cambio de recibir el uso, el arrendatario se obliga a pagar algo al arrendador.
• Es un contrato bilateral por cuanto produce obligaciones para ambas partes.
• Es un contrato que se rige por el principio de libertad de forma que proclama el art. 1278, CC.
• Es, en principio un acto de administración, pero con salvedades, como se dirá.

En cuanto al ejercicio de la capacidad exigida para cada parte contratante se aplican las reglas generales. Puede verse el detalle de situaciones en el tema Capacidad /ejercicio de la capacidad/ para contratar en el Código Civil y leyes estatales

La Resolución de la DGRN de 26 de enero de 2015, ^{[j 1]} reiterada por Resolución de la DGRN de 9 de enero de 2020, ^{[j 2]} destaca que el contrato de arrendamiento es, por su naturaleza y objeto, uno de los medios de aprovechamiento o disfrute de los «bienes no fungibles» y en este concepto puede ser acordado por los dueños de una cosa común, siempre que representen la mayoría de intereses de la comunidad, siendo obligatorio el acuerdo para todos los demás. La última Resolución citada lo acepta aunque dicho plazo se pacte para cuando se extinga el actualmente vigente.

2. Acto de administración o disposición:

Las Resoluciones mencionadas en el apartado anterior estudian cuándo puede considerarse que un contrato de arrendamiento es un acto de disposición. Es generalmente admitido que, en principio, el arrendamiento constituye acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de gestión, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales actos, siendo sólo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que por sus estipulaciones, o por su duración de seis años o más, puedan ser considerados actos de disposición o equiparados a éstos (sin perjuicio, eso sí, de que eventualmente alguna norma pueda exigir capacidad dispositiva para concertarlo). No es el hecho de que se inscriba el que muta su naturaleza:

El hecho de que el arrendamiento sea inscribible no tiene la trascendencia de transmutar su naturaleza jurídica, de acto de administración en acto de disposición. El hecho de que el arrendamiento se inscriba proporcionará mayor protección del derecho arrendaticio (prioridad, oponibilidad, legitimación, fe pública.)

La Sentencia nº 21/2018 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 17 de Enero de 2018 ^{[j 3]} señala que el arrendamiento es un acto de administración salvo cuando, por su duración, comprometa el aprovechamiento de las cosas cuyo caso es un acto de disposición, dando como argumento el entonces vigente art. 271 del CC que señalaba los casos en que el tutor necesitaba autorización judicial y el 1548 CC que ahora tiene nueva redacción dada por la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, vigente el 3 de septiembre de 2021.

Consecuentemente, para determinar cuándo el arrendamiento es un acto de administración o de administración extraordinaria o de disposición, el Código Civil fija como criterio especialmente relevante el que atiende a su plazo de duración.

Así lo entendió la Sentencia 333/2010, de 10 de junio, ^{[j 4]} respecto del arrendamiento por quince años con posibilidad de prórroga de un piso ganancial, en un caso en el que el contrato fue otorgado, tras la muerte de la esposa, y sin autorización judicial, por la curadora del marido declarado pródigo. En el ámbito de la sociedad de gananciales, se ha considerado acto de disposición el arrendamiento de industria instalada en local ganancial por plazo de quince años; también el arrendamiento de inmueble ganancial por cuatro años prorrogables a veinte por voluntad del arrendatario, con opción de compra a su favor (Sentencia 1029/2000, de 14 noviembre). ^{[j 5]} Y en la citada Sentencia de 17 de enero de 2018 se considera sin duda acto de disposición el contrato de arrendamiento por 30 años, (con prórrogas tácitas). En la Resolución de 27 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ^{[j 6]} se reitera la doctrina de la DGSJFP, en la que el contrato de arrendamiento que tiene por objeto una finca registral inscrita a favor de dos cónyuges con carácter ganancial cuya duración inicial pactada es superior a los seis años, debe reputarse como un acto de disposición por lo que será necesario el consentimiento de ambos cónyuges o en su defecto, de los herederos del que hubiere fallecido.

Ahora, como señala la Resolución de 15 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ^{[j 7]} este criterio se mantiene después de las modificaciones introducidas por el artículo segundo de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, en vigor el 3 de septiembre de 2021, (así, conforme al artículo 287.2.º del CC el curador que ejerza funciones de representación de la persona que precisa el apoyo necesita autorización judicial para los actos que determine la resolución y, en todo caso, para «dar inmuebles en arrendamiento por término inicial que exceda de seis años, o celebrar contratos o realizar actos que tengan carácter dispositivo y sean susceptibles de inscripción»; esta norma será aplicable con carácter supletorio a la tutela, según el artículo 224 en su nueva redacción)

Obligaciones del arrendador

1.- Normas del CC:

Según el art. 1554, CC, son obligaciones del arrendador:

• Entregar al arrendatario la cosa arrendada. En este sentido, dispone el art. 1562, CC que, si no se dice nada sobre el estado de la finca al tiempo de arrendarla, se presume que la misma se entregó en buen estado, salvo prueba en contrario.

• Realizar todas las reparaciones necesarias en la cosa arrendada a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que se destina, mientras dure el arrendamiento.

El arrendador, sin embargo, no estará obligado a reparar los daños ocasionados en la finca arrendada sometida al régimen de propiedad horizontal, cuando los daños se hubieren producido por defectos existentes en elementos comunes (STS de 29 de febrero de 2012). ^{[j 8]}

• Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento durante su vigencia.

2. No cabe imponer prohibiciones de disponer al arrendador:

Según la Resolución de 22 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, ^{[j 9]} no es inscribible el pacto en contrato de arrendamiento el pacto que obligue al arrendador no hipotecar o gravar en modo alguno el inmueble (incluso, por medio de derechos de opción o promesas de hipoteca concedidos a terceros) sin el previo consentimiento expreso y por escrito del Arrendatario, que no podrá denegarlo en el caso de que el beneficio de la garantía respete la posición jurídica del Arrendatario; es válida la limitación si es convenida por ambas partes, con base en el principio de autonomía de la voluntad, habida cuenta que no es contrario a las leyes, la moral ni el orden público pero como es una prohibición que procede de un acto a título oneroso, como lo es el arrendamiento sin perjuicio de su validez, no puede acceder al Registro (cfr. artículo 26 de la Ley Hipotecaria), si bien se podrá asegurar su cumplimiento con hipoteca u otra forma de garantía real inscribible. De otra forma solo producirán efectos obligacionales.

En cambio, esta Resolución admite la inscripción del pacto el por el cual el arrendado de parte de una finca (o una entidad en un edificio) se obligue a no realizar actividad en el inmueble ni en sus aledaños, que perjudique a la actividad Permitida al arrendatario, ni arrendar ni permitir uso restante de la Finca para cualquier actividad que impida o perjudique la ejecución de la Actividad Permitida»; la cláusula en cuestión configura el contenido de las obligaciones de la parte arrendadora, con pleno respeto de las previsiones del Código Civil, resultando en consecuencia inscribibles y con ello oponibles «erga omnes».

Obligaciones del arrendatario

Según el art. 1555, CC: son obligaciones del arrendatario:

• Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos. Si nada se hubiere pactado sobre el lugar y el tiempo, dispone el art. 1574, CC que el pago deberá realizarse en el domicilio del deudor (art. 1171, CC) según la costumbre de la tierra.

Ahora bien, el RDLey 15/2020 , de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, estableció...