Una reforma de la legislación sobre arrendamientos de vivienda según el derecho comparado europeo

• Autor: Dra. Elga Molina Roig
• Cargo: Profesora asociada de Derecho civil de la Universitat Rovira i Virgili
• Páginas: 69-92

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1. - Introducción

España tiene un mercado de alquiler deficiente, con una de las tasas de alquiler más bajas (16,9%)², sin apenas vivienda social (2,5%)³, mucha vivienda vacía (13,7%)⁴, un mercado negro de alquiler (41,4%)⁵ poco transparente, escasamente profesionalizado y muy atomizado. Además, el mercado no ha sabido dar respuesta a las necesidades de los demandantes de viviendas de alquiler, más allá de las estrictamente temporales o transitorias.

Existe una semejanza en la problemática del mercado de vivienda entre los países mediterráneos (España, Portugal, Grecia e Italia) que disponen de bajas tasas de alquiler y vivienda social, con mayores problemas de exclusión social entre sus demandantes, mayores tasas de vivienda desocupada y economía sumergida y un sector del alquiler poco profesionalizado. Además, en estos países, por regla general, principalmente se han centrado en atender a personas en exclusión social residencial, de forma que el mercado privado acaba realizando, muchas veces, funciones propias de los poderes públicos, contribuyendo aún más a su estigmatización.⁶

Sin embargo, los países del norte y centro de Europa como Alemania (48,3%), Austria (45%) y Suiza (57,5%)⁷, disponen de altas tasas de arrendamiento, con políticas de vivienda más desarrolladas y un mercado más profesionalizado y transparente que permite gestionar de forma más eficiente las viviendas de alquiler con una mayor participación de los arrendatarios y arrendadores en los órganos de gobierno de las gestoras de viviendas en régimen de alquiler y estableciendo mecanismos que permiten evitar altos volúmenes de vivienda desocupada y economía sumergida.

En España, tal y como sucede en Europa, existe un predominio absoluto de la propiedad, a diferencia de lo que sucedía en los años cincuenta, y debido principalmente a una política de discriminación positiva neta hacia este régimen. Así, la propiedad se ha asociado a valores como la estabilidad, la autonomía, la confianza, la tranquilidad, la autoestima, etc. que en otros países como Alemania, Suiza o Austria se asocian al alquiler⁸. En cambio, en España el arrendamiento es la forma de acceso a una vivienda de último recurso, pues suelen acceder aquellas personas que no pueden o quieren acceder a una vivienda en propiedad. Por este motivo, normalmente suelen residir en este régimen las personas de avanzada edad, las familias monoparentales y los separados o divorciados⁹. Además, los datos más recientes demuestran que sólo el 20% de los arrendatarios quieren serlo¹⁰. El predominio en el sector de unos demandantes con escasos recursos económicos y en situación de exclusión social residencial ha provocado una estigmatización del mercado de alquiler. Lo que ha conllevado que a pesar de ser un mercado escaso disponga de las tasas de desahució más elevadas, en 2017 un 56,4%¹¹. El mercado de alquiler también se suele asociar con una demanda temporal o friccional de vivienda, de forma que este 20% de demanda satisfecha suelen ser jóvenes, hogares en formación y personas desplazadas laboralmente.¹²

Cabe tener en cuenta, que el arrendatario es la parte más débil del contrato, social y económicamente, y no dispone de plena libertad para concluir el contrato cuando tiene la necesidad de proporcionarse una vivienda para él y/o su familia. De la misma manera, para cubrir esta necesidad básica habitacional muchas veces aceptará las condiciones que la otra parte imponga renunciando a su libertad de configuración interna del contrato¹³. Aunque, debido a que más del 80% de los arrendadores son particulares¹⁴, en la mayoría de casos no se aplicara la legislación protectora de consumidores y usuarios.

Ahora bien, para corregir este desequilibrio existente entre arrendadores y arrendatarios se ha reformado, de forma pendular, la legislación sobre arrendamientos urbanos (1964, 1985, 1994, 2013, 2015, 2018, 2019) mayormente para proteger al arrendatario (1964, 1994, 2015, 2018, 2019) y limitar el principio de autonomía de la voluntad las partes que rigen las relaciones contractuales. Un ejemplo importante de ello es la regulación del artículo 6 LAU que establece que cualquier acuerdo de las partes sobre una materia imperativa que sea perjudicial para el arrendatario será considerado nulo de pleno derecho.

También se ha planteado, para proteger al arrendatario, si como parte débil del contrato seria posible que en todos los casos se aplicará la legislación protectora de consumidores y usuarios, considerando a los arrendadores particulares como profesionales por el simple hecho de arrendar una vivienda con finalidades lucrativas.¹⁵

Debido a este desequilibrio natural entre las posiciones de las partes del contrato, es importante buscar como equilibrar los intereses de arrendador y arrendatario, para que el arrendamiento sea una alternativa real al régimen de propiedad, si queremos que España se acerque a la tasa media europea (30,7%)¹⁶, y como ocurre en los países con altas tasas de alquiler, no solo se de una respuesta satisfactoria a la demanda residual, temporal o friccional, sino también a las personas con proyectos de vida estables y a la clase media.¹⁷

2. - Propuesta de reforma de la legislación sobre arrendamientos de vivienda

Los países de Europa con tasas de alquiler más elevadas han conseguido que una legislación sobre arrendamientos de vivienda más sofisticada y equilibrada, que el resto de países con bajas tasas de alquiler.

Así, los países del sureste de Europa disponen de contratos de alquiler renovables a corto plazo, con rentas libres y desistimientos costosos. Y el arrendador no suele tener una buena rentabilidad ni garantías suficientes para hacer frente a los incumplimientos del arrendatario. Sin embargo, los países del norte y centro de Europa, que disponen de altas tasas de alquiler como Alemania, Austria y Suiza, dan estabilidad al arrendatario ya que los contratos son mayoritariamente indefinidos, disponen de sistemas que permiten limitar las rentas, y les otorgan mayor flexibilidad a las partes, dando facilidades en el desistimiento y el subarrendamiento. Además, también protegen al arrendador ante el arrendatario incumplidor, otorgando garantías para el cobro y facilitando diferentes vías para resolver las controversias entre las partes y recuperar la vivienda, como son la mediación, conciliación y el arbitraje.¹⁸

En este sentido, es importante que la regulación sobre arrendamientos urbanos aporte, por un lado, estabilidad, asequibilidad y flexibilidad al arrendatario. Y, por otro lado, rentabilidad, garantías y una fácil recuperación de la vivienda al arrendador.

2.1. - La estabilidad en el contrato de arrendamiento

La regulación española difícilmente pueda dar estabilidad al arrendatario, pues solo dispone de contratos de arrendamiento de duración determinada. Para protegerlo, establece una prórroga mínima de cinco años de duración, cuando el arrendador es persona física, o siete años, cuando es persona jurídica (art. 9.1 Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, en adelante LAU)¹⁹. Además, tampoco garantiza la continuidad del arrendatario durante toda la vigencia del contrato ante la venta de la vivienda arrendada, sino que sólo garantiza la duración mínima de cinco o siete años (art. 14 LAU). Establece como renunciable el derecho de adquisición preferente (art. 25 LAU), tiene bastante delimitada las subrogaciones del arrendatario (art. 12,15,16 LAU) y no aplica la jurisprudencia del TJUE en materia de desahucio.

2.1.1. - La duración del contrato de alquiler

Como vemos en la tabla 1 la mayoría de los países europeos disponen de dos tipos de contratos de alquiler. El contrato de duración determinada para dar respuesta a los grupos de demanda temporal y transitoria y, el contrato de duración indefinida, para dar respuesta a las familias con proyectos de vida estables.

Países	Tipo de contrato		Duración del contrato limitado en el tiempo
	Indefinido	Tiempo limitado	Máxima	Mínima	Duración
España	No	Sí	No	Sí	3 + 1 años
Portugal	Sí	Sí	Sí, 30 años	No
Italia	Sí	Sí	Sí, 30 años	Sí	4 + 4 años
Grecia	Sí	Sí	No (opcional 30 años)	Sí	3 años
Suiza	Sí	Sí	No	No
Alemania	Sí	Sí	No	No
Austria	Sí	Sí	No	Sí	3 + 3 años
Francia	No	Sí	No	Sí	3+3 (p.física) ó 6 + 6 (p.jurídica)
Bélgica	No	Sí	99 años o vitalicio	Sí	a) estándar 9 + 3, b) temporal 3 ó menos + 3 c) larga duración: más de 9 años y vitalicios
Países Bajos	Sí	Si	No	Sí	6 meses
Suecia	Sí	Si	Sí, 50 años	No
Dinamarca	Sí	Si	No	No
Finlandia	Sí	Si	No	No
Inglaterra	No	Sí	90 años	Si	6 meses

Tabla 1. La duración del contrato de alquiler en los países europeos. Fuente: elaboración propia.

Respecto a los contratos de duración determinada, cabe tener en cuenta que, en España, al finalizar el plazo de prórroga mínimo de cinco ó siete años de duración, el contrato se puede resolver a la libre voluntad del arrendador, pudiendo negociar de nuevo todas las condiciones del contrato. En...