Deben restituirse los gastos de tasación como efecto derivado de la nulidad de la cláusula gastos? De ser así, la restitución ha de total o parcial

AutorEnrique Sanjuán/Javier Antón/María del Mar Hernández Rodríguez/José María Fernández Seijo
CargoMagistrado especialista en mercantil. Audiencia Provincial de Málaga (Sección 6ª)/Magistrado especialista en mercantil. Audiencia Provincial de Asturias (Sección 1ª)/Magistrado especialista en mercantil. Audiencia Provincial de Cantabria (Sección 4ª)/Magistrado especialista en mercantil. Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 15ª)
Páginas1-6
En opinión de Enrique Sanjuán Magistrado especialista en mercantil. Audiencia Provincial de Málaga (Sección 6ª)

Las recientes sentencias del TS (44, 46, 47, 48 y 49/2019, de 23 de enero) han venido a abordar numerosas cuestiones referidas a las cláusulas de contratos bancarios en relación a los consumidores y a la forma de contratación con los mismos. Una de las cuestiones pendientes es la derivada de los gastos de tasación de los inmuebles, partiendo de que cuando, en aquellas, el alto Tribunal, ha valorado que existe una normativa la ha aplicada ( vid por ejemplo los argumentos de AJD) y cuando la misma no existe se ha valorado el interés a favor de quien se instrumenta ese gasto ( gestoría por ejemplo). En el supuesto de tasación entendemos (pendientes de una resolución que así lo señale) que debería aplicarse la normativa existente partiendo de lo siguiente. En relación a ello la Ley Hipotecaria no exige que se realice una tasación del inmueble que se va a hipotecar salvo que las mismas se vayan a titulizar ( art. 7 de la Ley 2/1981 de RMH) y ello irá siempre a favor de la entidad financiera que es quien mediante dicha titulización no solo hará negocio sino que limitará el riesgo. El artículo 129.2 a LH se refiere a ello cuando habla de la acción hipotecaria extrajudicial: “El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.” El Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero aclara estos aspectos. En nuestra normativa rituaria la tasación sirve de delimitación de determinados porcentajes en los supuestos de adjudicación. El objetivo es garantizar que no existirá una adjudicación en perjuicio del deudor. La valoración que se realiza parte de lo previsto en el artículo 666 LEC: “Los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su avalúo, realizado de acuerdo con lo previsto en los artículos 637 y siguientes de esta Ley, el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas. Esta operación se realizará por el Letrado de la Administración de Justicia descontando del valor por el que haya sido tasado el inmueble el importe total garantizado que resulte de la certificación de cargas o, en su caso, el que se haya hecho constar en el Registro con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 657.” Las Resoluciones de la DGRN de 29 de octubre de 2013, 22 de enero y 24 de marzo de 2014 y 29 de octubre de 2015 entienden que esto se debe aplicar a todas las hipotecas. La cuestión que se plantea es si es necesario establecer una tasación oficial de las previstas en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, para la inscripción de la constitución unilateral de hipoteca a favor de la Hacienda Pública y, en concreto en el supuesto, si la tasación que se incorpora al título inscribible debe haber sido expedida por un tasador homologado. Aunque finalmente determina su no aplicabilidad a los supuestos administrativos que tienen su propia normativa , se concluye resolviendo que las cláusulas de ejecución especial hipotecaria y extrajudicial ( no lo supuestos de ejecución ordinaria previo avalúo) no serán inscribibles si no llevan esa tasación, de forma generalizada para todos los supuestos, realizada por entidad homologada. Si bien se advierte en la misma que esto será aplicable a las nuevas inscripciones pues como afirma la resolución, “…inicialmente la exigencia de tasación tenía como objeto...

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